Пожар в курятнике: разрушаем мифы вокруг проверок сделок от 3 млн рублей

Поделиться

Дата публикации: 18.01.2021

РИА Новости, 18.01.2021

Информационное поле наполнилось паническими обсуждениями "невиданного по жесткости" контроля за сделками с недвижимостью, если их сумма равна или превышает 3 миллиона рублей. Юристы объяснили читателям, почему большинство опасений относительно контроля за куплей-продажей квартир со стороны Росфинмониторинга – просто беспочвенная мифология.

Правда ли, что покупка квартир теперь будет идти очень долго, пока Росфинмониторинг будет проверять происхождение денег и биографии продавца и покупателя?

Сам факт появления этого вопроса говорит о непонимании ситуации, поскольку сделки по купле-продаже квартир стоимостью от 3 миллионов рублей проверяются Росфинмониторингом уже много лет, изменений в этой части закона не было. До сегодняшнего дня не наблюдалось каких-то проволочек, связанных с проверкой происхождения денег или биографий сторон договора. Поэтому нет предпосылок, что сейчас что-то должно измениться в худшую сторону.

Если говорить о переменах, то сейчас расширяется перечень сделок с недвижимостью, которые попадают под контроль. Теперь проверяться будет не только купля-продажа, но и, например, аренда. Сама процедура контроля не меняется. Недавно даже Центробанк уточнил, что изменения направлены в первую очередь на контроль за операциями юридических лиц, так что покупателям и продавцам квартир просто не о чем беспокоиться.

Говорят, что теперь при передаче денег через ячейку специальный сотрудник будет пересчитывать наличные деньги. Это правда?

Такого требования никогда не было и сейчас нет. Изменения в законе касаются расширения перечня проверяемых сделок, а не способов и порядка контроля.

Если я для сделки занял денег у знакомых или мне их подарили, мне придется об этом отчитываться?

Такие требования возникают не часто, но вероятность существует. Если все же у Росфинмониторинга появятся вопросы по поводу денег, то да, нужно будет пояснить, откуда у вас взялась та или иная сумма – накопили, взяли в долг, продали предыдущую квартиру, получили по наследству и так далее.

Нужно также понимать, что, хотя в законе и указана минимальная сумма в 3 миллиона, интерес у контролирующих органов обычно вызывают куда более крупные сделки, выходящие за пределы стоимости обычной квартиры.

Что именно может вызвать подозрения у Росфинмониторинга, из-за которых он может заморозить сделку?

Нужно понимать, что Росфинмониторинг – это финансовая разведка нашего государства, что-то вроде финансово-цифрового ФСБ. Поэтому реальных критериев, по которым отбирают те или иные финансовые операции для контроля, точно никто не скажет.

Однако есть определенные виды сделок, которые в принципе считаются незаконными или подозрительными. Классическим примером является передача объекта недвижимости по заниженной стоимости покупателю ("а часть в ячеечку спрячем" – думает обыватель; здесь классическое привторное условие – реально передаем 2 рубля, а пишем в договоре 1 рубль), либо подписание "левых бумаг" (подписание акта о приемке выполненных работ, при том что работы вообще не выполнялись).

Баловаться такими вещами, конечно, гражданам никто не запретит, но риск попасться будет выше, так как внимание к подобным операциям существенно возрастет. Впрочем, блокирует сделку в подавляющем большинстве случаев сам банк, нотариус или Росреестр – из-за наличия правовых, а не финансовых рисков. Если сделку "заморозит" Росфинмониторинг – скорее всего, деньги, используемые по сделке, легализованы от преступной деятельности либо от финансирования терроризма/экстремизма. Тогда участникам будет явно не до самой сделки по недвижимости.

Если проверка все-таки начнется, как доказывать происхождение денег? Например, если я их просто давно копил, и собранная сумма в разы превышает мой доход? Мне вспоминать и подтверждать источники за все эти годы?

Росфинмониторинг и банки вовсе не заинтересованы в том, чтобы "умучить" как можно больше людей подозрениями и проверками. Безусловной обязанности лица доказывать законность происхождения средств нет и ее введение поправками не предполагается. Так что в большинстве случаев достаточно пояснений в свободной форме с приложением документов. То, что сумма была накоплена, подтверждается справкой 2-НДФЛ за прошлые годы и договором займа на недостающую сумму.

Могут ли власти проконтролировать сделку, если мы ее проведем без нотариуса, риелтора и банка? Просто подпишем договор и придем регистрировать?

Это будет отличный способ перехитрить самих себя. К договорам, заключенным в простой письменной форме, значительно более высокое внимание у Росреестра, поскольку именно так совершается большинство махинаций с недвижимостью. Кроме того, Росреестр не лишен возможности запросить подтверждение или документальное описание условий о платеже (расписка, платежка). А главное, Росреестр точно так же передает данные о сделке Росфинмониторингу, так что все прочие ухищрения будут просто бессмысленны.

В новом законе говорится, что на контроль ставят все сделки. О чем речь? Бывает аренда за 3 миллиона?

Судя по разъяснениям Росфинмониторинга и Центробанка, цель изменений закона заключалась числе в том, чтобы распространить его действие на арендные отношения, и в первую очередь на аренду крупных помещений юрлицами. Если отвлечься от жилья и представить себе аренду склада, офиса или большого земельного участка, то сумма в 3 миллиона перестанет казаться большой.

Вопрос, скорее, в том, что у государства пока не хватает мощностей чтобы контролировать абсолютно всех, так что для того чтобы со своими тремя миллионами по сделке попасть в поле зрения специальных структур, надо очень постараться.

А можно ли как-то избежать контроля? Например, занизить сумму в договоре или вообще провести сделку как дарение?

Так вы с большей вероятностью насторожите контролирующие органы. Не нужно бояться проверки, ведь ее цель – предупреждение, выявление и пресечение легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем. Поэтому если вы не занимаетесь подобной деятельностью, вы пройдете контроль, даже если и возникнут какие-либо вопросы.

Придумывая разные хитрости, чтобы избежать контроля, вы только создаете себе возможные проблемы на ровном месте, поэтому крайне не рекомендуется заниматься такими вещами.

Так, получение в подарок недвижимости влечет обязанность у одаряемого лица уплатить налог. При этом сумма налога исчисляется с реальной стоимости недвижимости. То есть расходы покупателя, притворяющегося лицом, получившим подарок, возрастают на сумму налога.

Кроме того, покупатель никогда до конца не может быть уверен в финансовом положении продавца. Может быть (и такие случаи происходят нередко) через какое-то время после дарения продавец будет объявлен банкротом. А это значит, что договор дарения будет признан недействительным, недвижимость будет возвращена продавцу для последующей реализации и расчетов с кредиторами. Этот же риск возможен в случаях продажи по заниженной стоимости.

Материал подготовлен при участии советника адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Олега Ушакова, адвоката адвокатского бюро CTL Ксении Гордеевой и адвоката Вячеслава Голенева.